央行第七波打房祭史上最嚴信用管制 房仲：購屋族群三怕、三不怕

台灣央行今 (19) 日召開第三季理監事會議，維持第二季升準不升息的腳步，但加重打房出拳力道，房仲業者指出，台灣央行今天出爐擴及全台的信用管制措施再加上連兩季升準，續壓縮銀行的放款量能，因此本次信用管制對公司法人、自然人還是建商，全部趨嚴，此一「緩降息、續打房」的舉動，也突顯央行導引房市軟著陸的企圖心。

同時，根據永慶房屋內部成交資料顯示，全台 8 月房屋交易量已較 7 月減少逾 20%，房市交易已明顯縮減，而央行祭出第七波選擇性信用管制實施後，預期房市恐將進一步降溫。

永慶房屋指出，台灣央行本次調升新台幣活期性及定期性存款準備率各調升 0.25 個百分點，進一步收回市場資金，雖未調升利率，但貨幣政策進一步緊縮。而台灣央行進一步祭出對房市信用管制的新措施，打擊房市力道出乎市場預料。

台灣央行祭出第七波選擇性信用管制，不僅針對第 2 戶限貸擴及全台，同時調降第 2 戶購屋貸款最高成數上限降至 5 成，無寬限期；同時也針對名下已有一戶房屋，但「有房無貸」的自然人，再購買一戶的購屋貸款不得有寬限期。

此外，永慶房屋指出，台灣央行也針對公司法人購置住宅、自然人購置高價住宅及第 3 戶 (含) 以上購屋貸款之最高成數均由 4 成降為 3 成，建商餘屋貸款也降至 3 成，顯示央行積極打擊非首購與非自住的投機炒作行為以及建商透過餘屋貸款養地套利的行為進行嚴格控管，以減緩不動產貸款總量的膨脹速度。

央行第七波選擇性信用管制進一步回收市場資金，同時直接掐緊銀根，斷金脈、去槓桿意味濃厚，將改變民眾對房價上漲的預期，現階段因房貸緊縮的狀況，貸款條件不如以往，貸款利率上調、貸款估值保守以及寬限期縮短是目前申請房貸普遍的現象。

信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德表示，台灣央行已經發現市場氛圍一直預期房市往上，風險快速提高，因此出重手一方面在資金面管控，一方面也讓看漲房價氛圍降溫，現在除了首購、都更危老與企業投資興建廠房不受影響，其他房貸要申請已經不是那麼容易。

本來 7 月下旬開始市場已經感受到房貸狀況吃緊，央行 8 月找銀行進一步喝咖啡後，銀行在房貸業務更是謹慎承做，台灣央行早在理監事會議前就已經放大絕，這次更進一步加碼，名下有房子的第一套房貸也不能有寬限期，馬上就要進入償還本金階段，避免利用付款輕鬆的寬限期購屋投資。

同時第二戶購屋貸款全國都上限 5 成，曾敬德表示，對於一些六都與新竹外的區域，尤其有科技業投資題材的，就會造成衝擊，另外，有些預售要交屋的，可能一次也不只買一間，自備款成數又增加的狀況下，只能趕快籌措資金或者還能換約時轉手，新的管制措施勢必會造成衝擊。

台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴表示，美國 9 月開始降息，但過去美國升息時，台灣跟進的幅度相對緩和，且利率調整不僅影響房市，對總體經濟也是牽一髮動全身，加上美方降息後的發展仍值得觀望，因此央行按兵不動的決策符合各界預期；不過央行降息的時間點較晚，意味著利率將維持在相對高檔一陣子，搭配推陳出新的打炒房政策，短期內房市受到的利空干擾相對明顯，觀望氣氛也會更加濃厚，後續買氣預估將稍微降溫。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，央行祭出組合拳，第七波信用管制上路，房市擴大管制範圍，和銀行可動用的資金水位，對不同購屋族群有不同影響性，呈現「三怕三不怕」。三怕的族群是「換屋族、多屋族、小建商」，在銀行緊縮放款的情形之下，不動產融資的條件不盡理想，且換屋族在名下還有房的情況下，買新屋無法享有寬限期，因此必須「先賣後買」，換屋計畫恐生變；再加上利率調降的時序又比預期晚，民眾的貸款負擔高，所以銀彈相對有限的買家與小建商，將進一步從市場淡出。

同時，三不怕的是「青安族、現金族、商用置產族」，適用新青安的首購族，因政府保障單一自住，貸款順序最優先，影響相對輕微；現金購屋不用貸款者，由於根本無需貸款，在限貸令下無事一身輕不受限制，另外打炒房政策始終「管住不管商」，所以商用置產族也可按部就班維持既有的購屋步調，加上下半年台商資金解禁潮，企業投資廠房或商用不動產配置，較有籌碼和空間。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛指出，今天央行的決議及呼籲，將鞏固住宅市場的首購族的獨享貸款資源優先權，而預售屋仍與限貸處在平行宇宙，兩大追價箭頭的續航力無限，因此未來半年到一年內，一手、二手房市場都將呈現量縮價漲的態勢，必須注意的是量縮幅度深且廣。

同時。受到銀行風控針對客戶、區域、產品屬性進行分類的信用、風險分配影響，將拉大價格發展差距，甚至形成資金斷鏈、房價泡沫破裂，除了現階段出現的交屋、違約糾紛，未來斷頭、法拍物件將放量增加，甚至夾殺中小型建商。相對全現金買方、已貸投資客、大型建商掌握資金籌碼的優勢，且有預售案護體，趁限貸錢荒撿到槍，拉大議價能力、幅度，持續購入土地、大型資產，撿拾市場的戰利品。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，台灣央行祭出對住宅市場史上最嚴格信用管制，比外界預料得更加嚴苛，同時藉由將自然人名下有房屋的再購者重新定義，在此規範下，換屋、多房、建商全都無一倖免，近期交屋的民眾恐將無法順利交屋。

同時，房地產市場將在第四季進入嚴苛考驗，價格預估也會出現修正。此次出手同時使出「斷金流」與「鎖喉」兩大絕招，成屋市場作為海嘯第一排，受創最深，預售市場交屋將被打亂，同時也會直接衝擊現在銷售中的預售案。加上 2025 年開始的大交屋潮，市場恐怕得經歷一番動盪。