【新聞點評】減息不足救樓市 港府加甜撐經濟

聯儲局「超預期」減息0.5厘，滙豐、中銀等隨即跟進「減P」（下調最優惠利率）0.25厘，對於本港樓市、股市、企業以至宏觀經濟，不啻為久旱逢甘露。然而，樓市面臨供應積壓、信心低迷等結構性問題，單靠減息恐怕不足以扭轉局面。不少地產業界人士期望港府把握「聯儲局放水」契機，在《施政報告》推出穩定樓市措施，避免市場繼續「一潭死水」，拖累整體經濟。不過「加甜」太多也可能造成副作用，當局「出招」須小心拿捏力度。

直到本周初，利率期貨市場仍顯示投資者壓倒性預測聯儲局只會減息0.25厘。及至外號「聯儲局線人」的《華爾街日報》記者Nick Timiraos發表獨家報道，透露局方對於減息四分一厘或半厘「十五十六」，市場人士才驚覺「事不尋常」。

果不其然，聯儲局在本港時間周四凌晨宣布減息0.5厘，某程度上讓市場「又喜又驚」。一般認為，聯儲局減息或加息的預設（default）幅度皆屬0.25厘，只有在非常情況下才會「超標」。但若把鏡頭稍為拉遠，便會發現0.5厘這個數字並非那麼罕見。例如自1990年以來，聯儲局合計減息50多次，其中18次的幅度達0.5厘（對上一次是2020年3月抗疫期間），此外「勁減」0.75厘和1厘也各有兩次。而在加息方面，期內加幅達0.5厘和0.75厘的次數分別為6次和5次。

無論如何，一舉減息半厘確實不是最常見情況，因此部分人擔心局方是否看到一些「不祥徵兆」，憂慮經濟即將「出事」。不過，聯儲局主席鮑威爾在記者會上強調，未見任何跡象顯示美國經濟步向衰退，此番大手減息主要因為此前兩年把息率由0厘加到5.5厘，已成功遏抑通脹，因此現在有需要把限制性貨幣政策稍為放鬆，以免「落後於周期變化」。

供需失衡 消化存貨需時

事實上，隨着美國通脹率回落至2.5%，同時失業率突破4%，不少市場人士認為聯儲局早於7月份便應開始減息，現在已經「略遲」。再考慮到10月份並無議息會議（下次議息在11月），因此今趟一次過減0.5厘，可視為「補數」再加「預減」，由此角度看就似乎比較合情合理。

對香港來說，聯儲局大手減息無疑屬喜訊。事關過去幾年本港經濟疲弱，原需放水接濟，在聯滙制度下卻被迫「硬食」美國利率飆漲，猶如一個病人「寒底再食瀉藥」，難免衰多幾錢重。現在終於等到美國貨幣政策由緊轉鬆，恒生指數昨日急升2%慶祝，自8月份低位以來累計反彈約8%。同時，隨着滙豐、中銀等即時跟進「減P」0.25厘，供樓人士立刻減輕負擔（假設30年按揭，每百萬元貸款額每月供款減少約145元），以新世界（0017.HK）、領展（0823.HK）為代表的一眾「重債」地產商也能紓緩財務重擔。

然而，相較於息率高低帶來的周期性影響，本港樓市以至經濟皆面臨不少結構性挑戰。這就像一個長期病患者「停服瀉藥」之餘，還須針對病症治療、固本培元，才可讓身體再趨強健，否則恐怕只能「吊着半條命」。

在樓市方面，結構性挑戰關乎供需失衡，未來3至4年一手私樓潛在供應量達11萬伙，同時市場信心持續疲弱。按去年一手銷量1.07萬伙計算，假若銷情未見反彈，那便需要長達10年才可消化這批貨源，還未計期內政府繼續賣地帶來的額外供應。減息固然有利於樓市需求，包括讓買樓人士更易「計數」，但這種刺激相信未足以扭轉供需格局。

就好似今年2月份港府宣布全面撤銷BSD、SSD等「樓市辣招」，部分市場人士也曾憧憬樓市一舉轉勢。惟事實證明，單靠「撤辣」未能解決結構性問題，結果樓價在曇花一現短暫反彈過後，很快重陷跌浪，今年累積跌幅已近8%。

正因如此，除非美國即將重返接近0厘的QE超低息年代，否則息率若只是由5.5厘調降一至兩厘，本港樓按利率料將維持於3厘以上，未必能夠創造充分需求以吸納龐大供應。

無可否認，若以普羅大眾負擔能力計算，本港樓價仍屬偏高水平。根據國際調查機構Demographia今年最新統計，按樓價中位數除以家庭收入中位數，本港市民「不吃不喝16.7年」才可支付樓價全款；儘管這個數字已較2021年高峰期（23.2年）顯著回落，卻繼續是全球主要城市之冠。

出招倘過重 恐重燃虛火

講到底，樓價向來是本港社會一大頭痛難題，「升又煩，跌又煩」，暴漲或急瀉皆非好事。尤其是本港宏觀經濟已經偏弱，今年上半年一手私樓動工量僅4335伙，創10年新低，不但大批建築工人「冇工開」及「被欠薪」，還拖累中介、家電、物流、裝修等不少下游行業。同時值得留意的是，樓價由2021年高位已回落近三成，倘若繼續一瀉如注，負財富效應將令整體經濟及各行各業更難復甦。

由此角度看，政府一邊維持短期樓價相對平穩，一邊適度增加長遠房屋供應，以協助市民安居樂業，相信才是最符合社會利益。適逢特首李家超下月發表《施政報告》，業界期望港府把握減息契機「加甜」，推出進一步穩定樓市措施。例如有論者建議為年輕人重推「首置貸款」，又或者容許首置人士提取部分強積金支付首期，以及為「新資本投資者入境計劃」增設住宅投資額度等。可是這些「甜招」皆如雙刃劍，如「落藥」太重，便有機會重燃樓市「虛火」，當局須小心權衡考慮。

高天佑