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「自地自建」貸款碰壁！他扛兩條貸款苦撐 17年布局換來翻倍近4千萬美宅｜買房財之道
【美宅自己蓋】
為了一圓自地自建、開咖啡店的夢想，他到市場擺攤，花17年賺錢存錢，買地、找營造商，趕在年過半百之前圓夢。
人生不是只有一種劇本，只要肯學習努力，各行各業都賺得到錢。
買成屋比較方便，但自地自建的獨一無二風格一旦被認可，價值更高。
自地自建的業主就是小建商，鋼筋、板模、混凝土、人工等算好成本，比買成屋省錢。
【文／蔡碧月】台南東區有一間「巷弄走走」咖啡，3樓半的純白美宅氣質獨特，伴隨手沖咖啡香，成了在地的一頁新風景。業主邱育慶既不是建商，也沒有建築相關背景，他在8年前買地，一直到2019年畫圖、動工、2022年完工落成。對他來說，自地自建的困難，除了營造專業以外，資金面要特別注意，因為土地融資比想像中困難，不少銀行拒絕貸款，幸好關關難過關關過，房子蓋好後申請一般房貸，銀行鑑價市值近4千萬，價翻一倍出乎意外。
電子業賺第一桶金買自宅
年輕時，邱育慶和許多人一樣，自住首選是大樓。「20多年前，退伍後投入科技業，拿上班賺到的第一桶金購屋。當時台南東區50坪三房兩廳加一個平面車位，總價360萬。不過付完購屋金，裝潢預算所剩無幾，多虧承接的室內設計師努力達成，兩人因此結緣成了朋友。」
邱育慶記得，2002年室內設計師在台南安平新居落成，令他驚豔，設計師自地自建的房子，有漂亮露台、有光影有風有對流，完全顛覆他對透天厝的印象，當場向設計師說：「如果有一天我有一塊地，一定請你來操刀。」
48歲的邱育慶，年輕時在電子業曾經是外派大陸的高薪主管，2011年因為家庭因素辭職返台，原本想創業賣咖啡，礙於專業知識不足作罷，因緣際會下，朋友找他到市場幫忙賣爆米花，讓他有了靈感，靠著自行研發的多樣口味，自創品牌「大黃蜂」成功，找到事業第二春。
從工程師到市場擺攤，邱育慶轉行的同時，始終沒有忘記自地自建及開咖啡店的夢想。2016年，他在台南東區文化中附近的某處靜巷發現一塊56坪土地出售，面寬13米縱深15米，一眼愛上，「未來的咖啡店和夢想房子，不就在這裡嗎？」
買完土地資金不足閒置3年
他把大樓房子拿去抵押，加上存款，花1180萬買下土地後，因為沒錢興建，土地閒置3年。2019年，他請室內設計師好友幫忙規劃建築設計圖，粗估營造費用要一千多萬，2020年動工前，他申請土地融資碰壁，銀行不是不願意承作就是成數很低。
「一般人不像建商資金雄厚，在考慮爛尾樓風險下，願意承做土地融資的銀行不多，就算願意貸款，成數最高6成，高利3%很正常。我問了好幾家銀行，最後找到農會幫忙，談好利率2%多。」
這時候，邱育慶身上背了兩筆貸款，一筆是為了買土地而申請的大樓房子抵押貸款，另一筆是為了蓋房子，拿土地抵押的土地融資。由於土地融資的貸款不是一次給付，而是依照工程進度撥款，一旦遇到缺工缺料鄰損疫情等原因停工，如果無法在兩年建造期限內期完工，後續會更麻煩。
親自監工及時發現施工錯誤
邱育慶表示，個體戶自地自建會遇到許多困難，對他而言，最難的是資金面，其次是營造專業。他不是科班生，但努力自修營造知識，因為工地主任不可能隨時在案場盯著，他有空就去監工，才能夠及時發現一整排十幾米的2樓落地窗，竟然漏裝連接窗戶的上緣板模，造成窗框頂部有高有低，「有錯必改，而且要快！」他發現後馬上和營造商開會討論解決方案，3樓靠近窗戶部分的地板打破，重新植筯、釘板模、重新灌漿補破網。
2023年房子完工通報工務局查驗，如釋重負，「對業主來說，拿到使用執照時，才能鬆一口氣。因為有土地有房子，就可以進一步把土地融資轉成一般房貸，拉高貸款成數，資金就能解套，進行下一階段的室內裝修。」邱育慶申請房貸時，銀行鑑價評估房地市值近4千萬，高出他們預期許多，也讓當初擔心的親友感到欣慰。
然而自地自建有沒有比較省錢？邱育慶笑說怎麼可能！個體戶買一片磚頭都比建商貴，加上是自己要住的，建材講究，施工成本很高，但若以興建後的房價考量，建商不可能以成本價賣屋，利潤算得很精，然而自地自建的業主如果能抓好預算，蓋出有特色有價值的房子，以他的經驗來說是值得的。
邱育慶強調，買成屋比自地自建省心省力，但自地自地的好處就是可以按照自己的想法去蓋，房子獨一無二。他在3樓半美宅實現店住合一的夢想，一樓開咖啡店，二樓以上自住。
「房子有一個特色是戶外大量留白，前庭後院各種一棵雞蛋花。室內面向庭院露台的那面有大片落地窗，讓戶外風景融入生活，面向鄰居的那面都開小窗，或不開窗，保留最大的隱密性。斜屋頂上方還開了天窗，當光線從3樓樓灑到一樓，室內採光充足，白天不需要開燈。」
邱育慶很喜歡待在房子裡面，看綠樹、光影與建築相互呼應，來喝咖啡的人，也能感受到這種無壓力的悠閒氛圍，而不是關在在水泥盒子。「雖然沒有辦法像在電子業賺很多錢，但是賺了很多朋友，生活得有滋有味最重要。」
