買房金流規畫 自備款、每月金流謹記「別梭哈」

最近買房「很難貸」，但不是只有簽約買房的人才要注意資金的問題！只要有買房計畫，不管是將來多久的事情，建議你，為了財務安全的考量，可以謹記下列的資金規畫原則，不要因為買房而失去人生的掌控權。

在規畫購屋金流上，會分成2大塊，包含：自備款、以及日後每個月繳納的房貸。

付完自備款，別讓存款全梭哈

針對自備款的部分，建議付完之後，別讓存款全梭哈，依自己的需求，選擇基本狀態或進階狀態。

基本狀態：留足1年的緊急預備金。

進階狀態：緊急預備金之外，多留一桶金。

房價高沒錯，但最起碼，你要有基本狀態，也就是留足緊急預備金。而且因為都已經買房了，建議緊急預備金要保留1年左右的額度，且每個月的房貸也要計算在內，譬如每月房貸2萬元、其它生活費等支出為3萬元，合計5萬元，因此要留下60萬元左右的緊急預備金。

行有餘力的話，再讓自己進階，也就是緊急預備金留足之外，再多留一桶金。因為緊急預備金不適合拿去投資，所以當你付完頭期款後，等於沒有資金可以投資、沒有資產幫你錢滾錢，這樣資產累積就得重新慢、慢、來。

所以，可以的話，多留下來的這桶金就拿去長期投資，靠著它的增長讓資產慢慢長大，或是選擇配息型的產品，讓孳息幫你負擔一部分的房貸。

如果你抱持著這種心態在規畫，萬一真的頭期款不夠，還可以先拿來「緊急應付」，注意，是緊急應付，不要一開始就以梭哈的心情買房。另外提醒，以前金融市場較寬鬆時，一般首購族都可以貸到房屋總價的7成甚至8成，所以自備款只要準備2成至3成，但現在最好可以準備3成甚至更多，且最好簽約之前就先打聽房貸的狀況，再去買房。

保留每月現金流餘裕，自己做壓力測試

房貸的部分，一樣採取保守原則，建議每個月繳付房貸及其他開銷之後，別讓薪水全梭哈，接著看自己的能力選擇：

基本狀態：每個月多留3,000元的餘裕。

進階狀態：每個月多留5,000元的餘裕。

2024年7月，五大銀行新承做房貸利率為2.187%，我們以2.2%試算，貸款1千萬元、本息攤還、無寬限期、借款30年的話，每個月還款金額約3萬7,970元。

而台灣近2次的升息循環，一是2009年2月到2011年7月，重貼現率從1.25%升至1.875%，二是2020年3月到2024年3月，利率從1.125%升至2%，前者提升0.625個百分點、後者提升0.875個百分點。

雖然每次升息循環狀況不同，但我們先以提升0.625個百分點的狀況來看，同樣貸款1千萬元、本息攤還、無寬限期、借款30年，貸款利率往上變成2.825%，每個月還款金額約4萬1,222元，會比原先多約3,252元。

所以，以目前多數人背負千萬元的房貸來看，建議大家先抓基本狀態，即繳完房貸、每月其它生活費等支出後，還要有3,000元的餘裕。進階一點就是留5,000元的餘裕，這是以提升1個百分點，房貸利率變成3.2%去試算的結果，因為房貸會提升為每月4萬3,247元左右。

不過，提醒一下，每個人房貸金額不同，你可以用自己的貸款金額，試試看把房貸利率往上加進行「壓力測試」，盡量別把現金流盤算的太緊繃，每個月有餘裕，才不會一升息就影響生活品質、或是得拿緊急預備金出來補。