【社宅,你好嗎?】 當個快樂社宅房東「不再怕遇壞房客」!代管幫忙找客源、還能有稅賦減免、修繕補助

10幾年來為抑制高房價,政府持續打炒房,從豪宅稅、房地合一稅到實價登錄2.0 ,台灣房價卻未見下跌,「居住正義」終究淪為政治人物與名嘴炒作話題。Yahoo奇摩房地產觀察,推動難度高的「社會住宅」政策,逐漸收獲成效,甚至直接改善民眾生活。本期好宅報報帶你一起探訪各地社宅,挖掘出動人的社宅故事。

【文/Remi】房屋出租,房客怕遇到壞房東,同樣地,房東也擔心遇上不良房客,在雙方缺乏互信的狀況下,租服業擔任了居間角色,幫房客找好房東,也幫房東找好的房客,雖不能百分百保證毫無問題,至少經過初步篩選,降低不少糾紛風險。白太太在台北市有兩間小套房,20幾年來遇過各種惡房客,透過租服業者協助,她成為社宅房東,不僅出租省事、減少不少支出,更能安心當個包租婆。

▲白太太在北市中山區有兩間套房,遇過不少惡房客。
▲白太太在北市中山區有兩間套房,遇過不少惡房客。

長期以來,租賃房屋糾紛頻傳,並不令人意外,畢竟在彼此不熟識的陌生狀況下,要在現場看屋短暫的30分鐘,甚至是更短的時間內,便要決定承租與出租,雙方勢必都要承擔一定的風險。租服業相對經驗豐富,通常在第一時間,根據觀察及對話,就能初步辨別房東或是房客的人格基本特質,初步篩選出適合的社宅房東及租客,對於降低糾紛,起到一定的作用。

白太太早期藉由薪資儲蓄,買下台北市中山區兩間小套房,在20餘年的出租經驗中,有好幾次遇到不理想的租客,像是簽約者與實際入住者不同,入住者吸食毒品煙味瀰漫到梯廳,引起鄰居抗議;或是時常不按時繳房租的租霸,一旦雙方關係進入緊張,後續便很難善了;也有三天兩頭就要求換東換西的搞怪難纏租客,這些年遇到的這些怪案例,白太太說,好幾次想把房子賣掉,不想再當房東了。

前年剛好租約到期要換租,在朋友推薦下開始跟租服業者接觸,該租服業也加入房屋仲介會員,可以協助找房客又可以幫忙代管,房客的大小事他們一手包辦,省下很多瑣事,一年支付一個月的租金當作全年的服務費,白太太覺得很划得來。

▲公益出租人綜所稅每月免稅額1.5萬元,房屋稅地價稅採自用住宅稅率。
▲公益出租人綜所稅每月免稅額1.5萬元,房屋稅地價稅採自用住宅稅率。

後來在業者的建議下,白太太加入社宅房東行列,成為公益出租人,政府提供房東好處不少,像是稅賦減免,每年房屋稅跟地價稅可使用自用住宅稅率,綜合所得稅每月免稅額1.5萬,超過部分必要費用減除率為60%,每年一處最高有1萬元的修繕補貼,還有公證費3000~4500元不等的補助。這些補助優惠省下的金額,跟一個月的租金服務費,大抵上是差不多的,換句話說,就像是支付原來的稅費及其他金額,而多了租服務代為管理及收租的服務。

白太太說,省下的費用還在其次,最重要的是,有專業人士協助管理,省去很多麻煩,唯一的問題就是租賃收入要報稅,租金收入以前都沒有報稅,真的會擔心政府來查稅,或是還要補繳以前的漏稅。

桃園市Speedo˙速包租代管執行長廖智賢表示,民眾不用擔心被追稅,立法院在2023年11月21日三讀修正通過《住宅法》部分條文修正案,明定租金補貼資訊不得做為追溯綜合所得稅、地價稅及房屋稅等稅捐依據,不必擔心被查稅。

白太太說,有租服業可以幫忙收租管理還不錯,她會考慮買外縣市總價較低的房屋長期收租,主要是現在的房貸利率低,每月用租金抵房貸,金額差不多,又有人可以幫忙管理,比起過去實在是簡單方便多了。


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