【退休攻房戰】怕長輩財產遭詐！信託門檻遠比想像中低 30萬就能申請｜好宅報報

【文／Angela】詐騙集團手段話術越來越高明，讓許多為人子女者，擔心父母辛苦一輩子打拼的財產，稍有不慎，就會在短短幾分鐘內落入詐騙集團手上，特別是不動產，發現時為時已晚無力回天。如何預防這類悲劇上演？高齡者或其子女其實可善用信託作自保工具，且門檻遠比想像中的低，30萬元以上房產、現金、股票等都能申請。

安養信託可約定專款專用 非有錢人專用

根據警政署統計資料，2022年全年度全台詐騙金額逼近70億元，其中65歲以上高齡長輩全年受害者多達4167件，相當於平均每天有11.4件詐騙案發生在長輩身上。面對詐騙越趨猖狂，兼具理財規劃顧問身份的明恩法律事務所主持律師吳挺絹觀察，高齡金融剝削和一般詐欺最大差別在於，一般詐欺是隨機騙無特定對象，通常是陌生人對你下手，高齡金融詐騙則有一定比例是認識的人放長線釣肥魚，無良詐走你辛苦奮鬥一輩子的心血。

「安養信託是可以保障房產、現金或股票的工具選擇之一。」吳挺絹表示，在家中長輩身體健康、智識清楚情況下，可由長輩自己擔任委託人，將財產交給信任的受託人管理，同時指定信得過的監察人共同把關財產，最終目的是希望依據委託人的需求，用在委託人身上。除了可防第三人詐騙與家人親情勒索，因信託財產具有獨立性，不會被強制執行，也可作為債務防火牆守住老本，一旦委託人健康出狀況，像是失智或失能時也能避免家屬管理財產衍生糾紛。

吳挺絹表示，實務上，只要價值超過30萬元以上有價物幾乎都可申請財產信託，不限是現金，包括股票、不動產皆能申請，像是哈利王子向梅根求婚的婚戒鑽石，便是母親黛妃生前約定信託所交付的珠寶；另外幫忙管理財產的受託人可是銀行或委託人信任的親朋好友。有鑑於台灣明年將進入超高齡社會，換言之，每5人中就有1人超過65歲，對安養信託的需求日增，成為銀髮族與其家屬必須認識的財務管理工具之一。

信託契約的辦理資格上，委託人無年齡限制，唯需具完全行為能力者，信託財產多寡也無限制，但多數銀行有承作最低金額標準，一般約在30萬元左右，若找銀行擔任受託人，多數需年滿55歲才能適用銀行制式化條款的安養信託專案，好處是價格會比客製化契約便宜。

至於收費明細與額度包括一次性的開辦費，金額平均約5000元，若交付財產較多元或契約內容較複雜，可能會到上萬元，其次則是信託管理費，多數銀行是以委託信託管理金額的千分之三到五，採年費制，通常也會衡量財產金額與貢獻度， 多從資產中內扣，最低500元。若有修改契約需求則會另外支付修約費，平均單次約1000元。吳挺絹直言，正因安養信託門檻低，又符合專款專用契約精神，可幫長輩守住老本，絕非大家所誤以為是有錢人的專屬。

預告登記不會隨繼承消失 解套恐衍生訴訟

針對不動產部分，坊間有地政士主張可依據《土地法》第79-1條做「預告登記」。對此，吳挺絹表示，預告登記通常發生在借名房產登記給他人，或是房產交易過程中因為特殊因素暫不過戶，但又擔心房屋所有權人在期間轉售他人，「子女確實可陪爸媽前往地政事務所做預告登記，登記後若有任何詐騙集團削想騙取長輩的房產，做過戶或抵押設定時，地政事務所第一時間就會通知子女，一旦子女不同意，房子就不能被過戶。」吳挺絹說。

但實務上，吳挺絹曾服務的個案中，曾有母親為防止自住房子遭兒子上下其手，和大女兒去做預告登記，沒想到幾年後與大女兒關係破裂，母親在遺囑上交代把房子留給一直照顧自己的小女兒，身故後，小女兒雖順利取得不動產，但上頭仍保有當年的預告登記，如此一來，小女兒想賣屋，只要大女兒不同意就無法，若要解套，必須另打官司將通謀虛偽意思表示、排除侵害塗銷登記，證明當年母親並未欠大女兒錢，單純是為了保護不動產免遭詐。

吳挺絹提醒，因繼承免繳土地增值稅，在處理不動產方面具優勢，但從實務上來說，若單純是為了守住老本，安養信託會比預告登記可以做更彈性與細緻的財務規劃，委託人可自行設定終止權。吳挺絹建議可先設3、5年為單位，再搭配遺囑，就能讓小女兒得到產權清楚不受限制無疑慮的不動產所有權，差別在於預告登記收取代書費，會比信託費用更便宜。

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