【退休攻房戰】爸爸想「婚前贈房」又怕落外人手 這招有條件贈與 不怕老後被丟包|好宅報報

台灣邁入高齡社會,困擾老年退休族的不只是「博愛座」爭議,更得想著如何安度餘生、又能擁抱兒女圍繞,生前財產規劃是一門大學問。本期「好宅報報」找出多個退休族案例,分享財產分配經驗、避開房產詐騙,甚至與肖貪子女「交手」的故事,讓你有所防備,不致成為悲慘的「下流老人」。

【文/連珠君】房價高高掛,做父母的總是擔心兒女買房壓力大,或是想生前做好財產分配,想把房屋贈與給子女,卻又擔心子女把房屋賣掉,日後不孝順父母。吳先生就有這樣的煩惱,想在兒子結婚前將房屋給他,作為婚前財產,萬一兒子跟媳婦離婚,媳婦才不會分走財產,又擔心兒子戀愛腦把房屋贈與給媳婦或是賣掉,感到十分苦惱。

▲許多父母想把房屋給子女,又擔心子女不孝,大多採用附條件贈與的方式,但贈與契約並無強制性,還得透過訴訟才有機會把房屋拿回來。
▲許多父母想把房屋給子女,又擔心子女不孝,大多採用附條件贈與的方式,但贈與契約並無強制性,還得透過訴訟才有機會把房屋拿回來。

贈與房產 怕子女未盡扶養責

永慶房屋契約部經理陳俊宏表示,父母把房屋給子女,若擔心子女不孝,最常見是做附條件的贈與,依據《民法》412條,贈與附有負擔者,如贈與人已給付而受贈人不屢行其負擔時,贈與人得請求受贈人履行其負擔,或撤銷贈與。

也就是說贈與房產給子女,但要求小孩要盡到扶養義務,或約定給長輩居住到終老,避免子女出售房屋,趕走長輩,但這種方式比較麻煩,贈與契約並沒有強制力,必須要透過訴訟才能保全權利,不僅麻煩,還要給付一筆不小的律師費。

因此,最優先建議用父母採用「自益信託」的方式,房屋不管用買賣或贈與的方式給子女後,同時辦理信託回來給父母,最常發生在贈與子女店面,父母將店面過戶給子女,租金收入歸給父母使用,優點是信託沒有解除之前,子女沒有把房屋賣掉的權力,父母既可以在生前作財產分配,又不至於沒有收入支付生活開銷。

不過信託關係,在父母或子女任何一方死亡時就會中止,曾發生有父母將房屋贈與給兒子,但兒子不幸身亡,媳婦為當然繼承人,如果有生小孩,房屋就由媳婦跟孫子繼承後,父母完全拿不回來,同時因信託關係中止,頓失租金收入來源。

▲若擔心把房屋給子女,子女因債務或詐騙等原因,把房屋出售,建議採用自益信託的方式,來保留對房屋的控制權。
▲若擔心把房屋給子女,子女因債務或詐騙等原因,把房屋出售,建議採用自益信託的方式,來保留對房屋的控制權。

子債還不還 信託時間是關鍵

陳俊宏表示,信託很難避免上述情形,除非信託有約定就算兒子死亡,媳婦繼承房產,信託關係還是繼續存在,否則媳婦繼承了房屋,就能自由處分房屋。另外,信託財產還有不得強制執行的優點,可防止子女在外面有債務,被法院強制拍賣房屋的問題,但也有例外情形,若債權關係發生在信託發生之前,為避免債務人利用信託躲避債務,債權人得強制執行信託財產。

假設父母將房產過戶給兒子後,沒有馬上信託,兒子在外欠下債務,房屋才作信託,債權人主張,是因為知道兒子有房屋,有房屋這個擔保品,才願意借錢給他, 債務發生在兒子取得房屋後、信託關係成立之前,債權人可申請法院強制執行,因此,建議信託應在將房屋過戶給子女的同時辦理,才不會發生此等問題。

相關連結:

【退休攻房戰】寵兒寵出禍!獨子欠巨債逼兩老賣大安區老宅 餘生寄居女兒家 |好宅報報

【退休攻房戰】與家人形同陌路 都靠乾女兒照顧 可指定把遺產給她嗎?|好宅報報

【退休攻房戰】視訊驚覺爸爸疑似失智!用這招幫失智家人設保護傘 別讓「粉紅收屍隊」騙走老本|好宅報報


Sponsored by:台灣房屋