【都更神操作】住宅區老公寓都更 建商竟沒賺頭?! 地主「靠這招」自救 曝信託帳戶專款專用漏洞

今年403地震讓不少老屋搖搖欲墜,再次掀起老屋住戶的都更夢,近幾年有不少老屋成功都更、身價翻漲,卻也有開發商都更不成、捲款潛逃。本月好宅報報找出各地都更案例,分享成功或失敗故事,讓懷抱都更夢的你,看看台灣都更水有多深?

【文/連珠君】台灣5層樓老公寓眾多,但若土地分區為住宅區,容積率低,建商都更危老重建很難獲得利潤,成功機率相當低。台北市北投區「尊選北都」危老重建案,原為屋齡50年老屋,地主跳脫一般都更合建模式,委託北都建設重建,採「委建」管理,通過危老都更重建計畫,將改建為地上11層大樓。

▲「尊選北都」由第3方住保會監督,提供20年防水保護,以及永久性隔音樓板認證等,相當少見。
▲「尊選北都」由第3方住保會監督,提供20年防水保護,以及永久性隔音樓板認證等,相當少見。

「委建」最大的重點在於興建費用從何而來?北都建設董事長陳逸軒表示,公司不僅協助屋主尋找銀行商談土建融資,並全案納入信託專戶管理,更因自己是建商角色,在銀行融資尚未核撥下來前的前置作業,如設計、規劃、建照申請、鑽探測量、信託費用等,全數由建商墊付,直到融資下來後,再返還給建商,讓地主沒有壓力的往前走。

陳逸軒指出,以往許多爛尾樓案,也多有信託管理,甚至有續建機制,但在建商跑路後,都無法繼續興建下去,問題核心在於「錢不夠」,不足以繼續興建。透過信託管理,融資核撥款項直接進入信託專戶,工程款項金流不透過建設公司,直接核撥給廠商,達到真正專款專用,所有款項透明公開,再加上詳細的工程估價,依照完成進度的「價值」,再由建設公司指示撥款,不會產生挪用問題,「只要錢還在,房屋就蓋得起來。」

▲曾是爛尾樓受災的建築師陳逸軒,希望以自身的專業、委建模式,協助5層樓公寓屋主能順利重建新家。
▲曾是爛尾樓受災的建築師陳逸軒,希望以自身的專業、委建模式,協助5層樓公寓屋主能順利重建新家。

讓人疑惑的是,為何放在信託帳戶內專款專用的錢會不夠用呢?陳逸軒表示,在信託機制中,建經公司有查核管理責任,但查核是件很繁瑣的工作,必須要有大量建築專業實務的人才能擔任,建經公司通常只看樓板蓋到哪一層樓,就給付款項,給付的比例甚至都是由建商設定,查核報告也都要求建商提供,導致給付款項遠遠超過興建價值。

此案還有項特色,在動工前,就已全數選屋完畢,還建議屋主,選屋完後盡快將室內設計定案,室內設計牽涉所有管線,在開工前就敲定所有客變方向,建商就能一次做到好。住保會顧問吳翃毅博士表示,這種作法一方面不會造成建材廢棄物汙染跟重工,省了這部分的費用,再者,不會有太劇烈的敲打,還能縮短裝修工期。

陳逸軒指出,該案不僅成功協助老舊公寓住戶危老都更,還協助尋找銀行商談融資額度,並全數進入信託專戶管理,也接受住宅消保會監督,提供20年防水保固、永久性隔音樓板認證等。


Sponsored by:台灣房屋