夫妻離婚他願「互換房」扛房貸！專家急喊卡：當心被重稅「二次傷害」

【文／李寧】當夫妻協議和平離婚，並互換名下房屋，有哪些事情需要留意？地產專家指出，由於早期的協議離婚，沒有房地合一稅的問題，如果夫妻之間各有一間房屋，分配起來相對輕鬆容易；但在「房地合一稅」開徵後，關於房屋的移轉或贈與都要相當留意小心。

正業地政士聯合事務所所長鄭文在分享一經手過的案例，有對夫妻名下各有一間房屋，公寓是在民國95年間以丈夫名義登記購買，沒有房貸；另一間大樓則是在民國111年間購買，以妻子名義登記，目前尚有約800萬元銀行貸款。

然而，這對夫妻之情難以再續，經過雙方協議，辦理離婚之前將房屋所有權「互換」，由妻子取得公寓，丈夫取得大樓，並讓丈夫獨扛房貸，離婚後也從此各自分道揚鑣；在所有權登記完成後，即辦理離婚登記。

專家建議「夫妻贈與」才能節稅

鄭文在表示，經過他的勸說，這對夫妻最終同意採用「夫妻贈與」的方式，來辦理房屋所有權移轉登記。主因在於，若辦理買賣或是交換，未來兩人都將面臨高額的房地合一稅。

關於不動產的買賣移轉稅，鄭文在說明，舊制是採「交易所得稅」，免課徵土地所得稅，房屋稅適用5至40%稅率；至於新制則一律採「房地合一稅」，課徵10至45%稅率。新舊制以取得時間為準，分水嶺正是房地合一稅上路的105年。

雖說是以時間點為基準，鄭文在指出也有例外，舉例包括繼承第一次取得，又或者是夫妻之間的財產贈與。

也就是說，如果這對夫妻辦理買賣或是交換，這2筆房屋未來再出售時皆會以新制來規範；原先那間95年間取得的公寓若要適用自用房屋、完成設籍，沒有出租營業，要享受400萬元免稅額及10%自用稅率，必須再等6年，一直到119年才能售屋，否則2年內賣掉會被課45%高額房地合一稅。

以上述個案來看，夫妻贈與完成後，公寓依然是舊制，課徵房屋交易所得稅，大樓雖維持新制，但是持有期間依然從111年起算，即使113年馬上出售該房屋，也只課徵35%而非45%，「夫妻兩人既然已協議離婚，只要在離婚前，先做好互相贈與房屋的動作，房屋的取得時間點仍以當初購屋時間為基準，不用在離婚後，短期內售屋，被高昂的房地合一稅造成二次傷害。」

永慶房屋契約部經理陳俊宏表示，若夫妻是經由判決離婚，則判決書怎麼寫，將影響日後房屋出售的稅制，如老公是102年夫妻關係存續期間取得房屋，105年離婚，兩方針對財產提起離婚訴訟，法院106年將房屋判決給配偶。

通常律師僅會主張剩餘財產分配，各自多少財產，並沒有把移轉方式約定在判決書內，配偶未來出售房產，取得的成本依舊是以老公取得房屋的成本計算，但起始時間卻是以配偶106年判決取得房產的時間來認定，這樣一來，原本老公102年取得房屋，出售應採用舊制財產交易所得稅，卻變成105年1月1日後施行的新制房地合一稅，出售稅負大幅增加。

陳俊宏指出，若律師主張以贈與的方式將房產給配偶，未來出售房產，就能以老公102年取得的時間及成本，課徵舊制的財產交易所得稅，一來一回的稅負相差甚大。

鄭文最後提醒，夫妻離婚前所購買的不動產，若有貸款的話，有時會有債務互相綁定的問題，建議夫妻兩人完成互相贈與並離婚後，以新的所有權人身分重新貸款，核貸後借新還舊，並塗銷原銀行抵押權，避免未來有其它糾紛產生。